Zakup używanego mieszkania a rękojmia
Zakup mieszkania – używanego czy też nie - to często najkosztowniejsza inwestycja, jakiej dokonamy w ciągu całego swojego życia. Zanim więc wypłacimy sprzedającemu ogromną sumę, warto się zabezpieczyć na wypadek, gdyby upragniony kawałek podłogi okazał się niewypałem.
Wyobraźmy sobie przyjemną dla oka kamienicę w centrum miasta. Przestronny lokal skrywa niemiłe tajemnice: grzyb na ścianie oraz szwankującą instalację elektryczną. Właściciele lokalu postanawiają się go pozbyć. Sprytnie maskują niedostatki; plamę grzyba zastawiają dużym meblem, a na czas wizyty kupujących odłączają sprzęty od prądu.
Cena jest przystępna, a sprzedający sprawiają urocze wrażenie. Młode małżeństwo szybko więc decyduje się na zakup. Niestety, wkrótce już okaże się, że kredyt na trzydzieści lat to nie ich jedyny kłopot. W nowo nabytym mieszkaniu straszy grzyb, grożą przepięcia. Co teraz? Czy taki feralny nabytek można zareklamować?
Rozwiązaniem jest tzw. rękojmia.
Kwestie tyczące rękojmi przy zakupie mieszkania z drugiej ręki reguluje kodeks cywilny. Zgodnie z jego art. 556:
Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną (rękojmia).
Roszczenie z tytułu rękojmi za wadę fizyczną mieszkania przysługuje zarówno wtedy, gdy stosunek kupna - sprzedaży zachodzi między dwiema osobami fizycznymi (nowy i poprzedni właściciel mieszkania), dwiema osobami prawnymi (deweloper – przedsiębiorca) jak i osobą prawną, a osobą fizyczną.
Co ważne: artykuł 558 KC przewiduje możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub nawet wyłączenia odpowiedzialności sprzedawcy z tytułu rękojmi. ustawodawca pozwala na swobodne zmiany zakresu rękojmi w sytuacji, gdy nabywca lokalu nie jest jego konsumentem (mieszkańcem) docelowym. Kupując używane mieszkanie, koniecznie sprawdźmy pod tym kątem podsuwany nam przez sprzedawcę wzorzec umowy.
Nabywca również ma swoje obowiązki. Jeżeli zauważymy w lokalu usterkę domagającą się naprawienia - powinniśmy niezwłocznie zawiadomić o niej sprzedawcę. Najroztropniej będzie zrobić to na piśmie, zyskując tym samym dowód na wypadek ewentualnych późniejszych sporów. Jeśli zostanie nam udowodnione, że zaniedbaliśmy tego kroku - rękojmia przepada. Nie ma ona również zastosowania w sytuacji, gdy wiedzieliśmy o konkretnych wadach mieszkania, zawierając umowę.
Jakie wady lokalu mogą być przedmiotem rękojmi? Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z przedmiotem umową. Czyli usterki takie, jak nieszczelny dach bądź nieszczelna elewacja budynku, zagrzybienie, zimno w mieszkaniu, niemiła woń pomieszczeń, uszkodzona instalacja elektryczna, gazowa, bądź wod.-kan. oraz wszelkiego rodzaju szkodniki i robactwo w lokalu.
Naszych roszczeń możemy dochodzić przez całe 5 lat od zakupu używanej nieruchomości. Warto pamiętać, iż roszczenia wynikające z rękojmi wygasają już po roku od daty stwierdzenia wady w mieszkaniu.
Nasze roszczenia jednoznacznie wskazujemy w piśmie skierowanym do sprzedawcy. W pierwszej kolejności możemy żądać usunięcia wady na jego koszt; w następnej - zwrotu sumy, jaką wydaliśmy na jej naprawę. Nie warto tuż po zgłoszeniu usterki odwoływać się do sądu. Jednak droga sądowa może się okazać konieczna, jeśli sprzedawca feralnego lokalu nie będzie chciał z nami współpracować.